太平洋–40年房地产金融调控史最全复盘系列之五:这次不一样【行业研究】

【研究报告内容摘要】 1.经济步入“恒纪元”,“去杠杆”、“防风险”成为宏观调控主线,三会掀起“监管竞赛”。 2016-2018年上半年,各个季度的GDP增速一直稳定在6.7%-6.9%的狭窄区间内,这可能是改革开放以来宏观经济环境最为稳定的一段时间。经济步入“恒纪元”后,“去杠杆”和“防风险”成为金融领域宏观调控的首要工作。叠加十九大和政府换届在即,三会之间开启了一轮“监管竞赛”。 2.分业监管时代落幕,金融委和资管新规一统江湖。 2017年11月8日,金融委正式成立,“一委一行三会”的金融监管体系正式确立。2018年4月27日,“资管新规”正式出台,成为大资管领域跨行业的纲领性文件,明确了未来所有的资管产品将按产品类型而非机构类型进行监管,禁通道,禁多层嵌套。 3.史上最严楼市调控。 部分房价上涨较快的城市早在2016年上半年就已经开始收紧调控政策,如上海、深圳。2016年十一前后,楼市调控开始大面积扩散和升级。2017年,又开启了以城市群为主体,中心城市联动周边三四线城市的协同调控。“认房又认贷款记录”、“限售”等新型调控手段层出不穷。 4.房企融资环境不断收紧,境内发债只能“借新还旧”,再掀海外发债热潮。 2016年国庆节前后楼市调控全面升级之后,房企融资环境也开始大幅收紧。除了前面已经提到的对影子银行和通道业务的强力监管从而导致房企非标融资环境收紧之外,银行信贷、公开市场发债、股票再融资等主流融资渠道也大幅收紧。随着国内房企融资环境不断收紧,特别是房企境内发债的资金用途被严格限制为“借新还旧”,很难发出增量来,房企再次掀起了赴境外发行美元债的热潮,这轮热潮一直持续到一直持续至2018年上半年。 风险提示:政策收紧超预期,销售下滑超预期。

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