太平洋–40年房地产金融调控史最全复盘系列之六:这次不一样【行业研究】

【研究报告内容摘要】 1.贸易战烽烟起,稳增长压力再现。 2017年1月特朗普就任美国总统之后中美贸易摩擦不断。进入2018年后,贸易摩擦逐步升级为“贸易战”。2018年三季度GDP增速降至6.5%,跌破了已经维持了近三年的6.7%-6.9%稳定区间,平稳经济环境就此被打破,稳增长压力再现。但2018年7月31日的政治局会议针对房地产表述异常严厉,强调“坚决遏制房价上涨”,而此前一般是遏制“过快上涨”,2018年9-11月商品房销售面积连续三个月同比负增长。 2.房地产调控“一放就乱”,不再作为短期刺激经济的手段。 2018年10月31日政治局会议只字未提房地产,2018年底中央经济工作会议强调“因城施策,分类指导”。整体较为宽松的“因城施策”气氛下,很多地方银监局对房企非标融资监管尺度有所松动,导致非标融资泛滥,新增银行贷款也向房地产倾斜,不少热点城市“地王”频出。2019年5月17日,银保监会发布23号文对房企融资全方位收紧。但部分信托公司非但没有收手,反而出现了“抢政策”的现象,希望在政策具体落地之前尽可能多做一点房地产业务。直到7月份银保监会对相关信托公司进行约谈后,非标乱象才得到有效控制。2019年7月30日政治局会议,首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,且不再提“因城施策”。此后对房企融资的监管不断升级。 3.交易所发文打击债券结构化发行,债券“非标化”趋势终结。2019年12月13日上交所联合深交所发布115号文,禁止发行人在发行环节直接或者间接认购自己发行的债券。之所以要出台这个文件,主要是因为中国金融机构强大的创新能力生生地把债券这种标准化债权几乎做成了“非标”,主要的手段就是结构化发行。 4.新冠疫情爆发,疫情期间纾困但不刺激。 由于“预期的自我实现”,恐慌性需求带动楼市直接“由冬入夏”,随着政府逆周期经济政策逐步见效,地产和经济很可能已经进入相互促进的正反馈循环风险提示:政策收紧超预期,销售下滑超预期。

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