平安证券–地产行业周报:融资成本步入平稳期,兼论楼市供需演变【行业研究】

【研究报告内容摘要】 本周观点:疫情后楼市复苏整体超出市场预期,随着主要城市及房企推盘放量,市场普遍关心销售复苏的持续性、供应端放量对楼市的压力。我们统计的16家主流房企2020年合计计划推盘量同比增16%,考虑一季度受疫情影响,推盘量较小,预计下半年主流房企推盘量增速将更高。短期来看,考虑2019年6、7月单月销售增速较低,低基数叠加高推盘,以及市场热度延续,成交有望维持高位。但中期来看,随着积压需求与投资改善需求释放、三四线需求透支影响显现,后续需求不确定性加大,叠加库存持续积累,预计楼市将缓慢降温,但一二线表现整体将好于三四线。板块投资逻辑方面,短期成交仍有望恢复背景下,关注低估值及中报超预期个股;中期随着楼市压力逐步加大,关注政策改善预期及年末估值切换带来的投资机会。个股方面建议关注:1)融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、龙光地产、新城控股等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。 政策环境监测:1)广东江门:全面放开落户限制;2)5月金融及社融数据:居民中长贷增量维持韧性,企业债发行环比大幅回落。 市场运行监测:1)成交环比下降,短期有望回升。本周(6.7-6.13)新房成交5.6万套、二手房成交2.0万套,环比降3.4%、14.0%;6月新房月日均成交同比升3.5%,较5月下降3.0pct。短期随着供应量上涨,销售有望逐步回升。2)改善型需求占比提升。5月32城商品住宅成交中,90平以上成交套数占比环比升5pct至80%。3)推盘稳中有降,后续料将逐步放量。6.1-6.7重点城市新推房源1.2万套,环比降21.7%;去化率55.6%,环比降10.6pct。疫情逐步控制下,房企预计加快销售、回款步伐,推盘有望持续回升。4)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存9334万平,环比升0.5%。中期随着取证推盘加快、去化率承压,库存仍有进一步上行压力。5)土地成交、溢价率回落,一二线占比下降。上周百城土地供应建面1607.9万平、成交建面1081.7万平,环比降63.2%、降53.8%;成交溢价率8.6%,环比降1.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4.9%、38.4%、56.7%,环比分别降0.2pct、降8.8pct、升9pct。各地加大供地数量及质量情形下,短期土地市场有望保持较高热度;中期来看,一方面需关注地市溢价率攀升可能带来融资收紧风险,另一方面供应增加或为房企去化及回款带来压力,进而影响房企拿地热情。 资本市场监测:1)地产债:本周房企境内发债75亿元、海外发债7亿美元,较上周减少12.5亿元、增加0.95亿美元;境内外发行利率处于2.69%-8.50%区间,可比发行利率较前次升降不一。2)信托:本周集合信托发行265.1亿元、净融资197.9亿元,环比增加121.7亿元、201.6亿元。3)地产股:本周申万地产板块跌0.74%,跑输沪深300(+0.05%);当前板块PE(TTM)8.78倍,处近五年5%分位。 风险提示:1)供货及交付节奏不及预期风险;2)房企大规模减值风险;3)板块毛利率下滑风险。

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