中泰证券–房地产行业点评报告:单月销售同比大幅回正,各项指标继续修复【行业研究】

【研究报告内容摘要】 2020年6月15日,国家统计局公布2020年1-5月房地产市场运行情况: 商品房销售:楼市继续回暖,单月同比大幅回正2020年1-5月,全国商品房销售面积48703万方,同比-12.3%,降幅比1—4月份收窄7.0pct;销售额46269亿,同比-10.6%,降幅比1—4月份收窄8.0pct。单月看,5月销售面积同比+9.7%,销售金额同比+14.0%,伴随经济活动步入正轨,一季度受疫情影响的购房需求开始持续释放,房地产销售4-5月持续回暖。当前货币环境宽松、楼市调控政策从紧有宽松空间,库存整体偏低,且受疫情影响,全年供货结构集中在下半年,预计三季度新盘供应较为充沛,若房价处在稳定区间内小幅波动,未来销量或较为乐观。 房企到位资金:融资端全方位改善2020年1-5月,房地产开发企业到位资金62654亿,同比-6.1%,降幅比1—4月份收窄4.3pct。其中国内贷款10703亿,同比-0.5%;自筹资金20106亿,同比0.8%;定金及预收款19479亿,同比-13.0%;个人按揭贷款10154亿,同比-0.9%;5月单月开发到位资金同比+10%,其中国内贷款+9.2%,自筹资金+14.0%,定金及预收款+6.7%,个人按揭贷款+15.0%。 相比4月,5月房企到位资金全方位改善。值得关注的是,自筹资金及个人按揭贷款当月同比分别+14.0%与+15.0%,分别代表房企外部融资渠道打通及内部融资保持畅通;在当前整体货币宽松利率下行的背景下,行业融资(开发贷、海外债、非银贷款等渠道)监管尚未放松,融资端进一步收紧概率不大,维持现有政策保持行业平稳是大概率事件。 土地市场:热度延续,成交溢价率略有降低但维持高位2020年1-5月,房地产开发企业土地购置面积4752万方,同比-8.1%,降幅比1—4月份收窄3.9pct;土地成交价款2429亿,同比+7.1%,增速提高0.2pct。5月,土地市场成交溢价率总体略有降低但维持在高位。据WIND 数据,5月100大中城市土地成交溢价率为14.84%,较4月下降0.91pct; 其中一线、二线、三线城市溢价率分别为:15.23%、13.14%、17.55%,分别较4月上升10.27pct、下降1.82pct、下降6.28pct。5月土地市场维持4月的热度,主要原因有:重点房企有补库存诉求且在手现金相对充足,地方出让土地积极、推出不少优质高价地块,部分地区销售快速回暖提振信心等。展望后市,土地市场的热度与行业销售及资金面情况紧密挂钩,维持高热度需要有销售及融资端的持续支撑。 房地产开发投资:各项指标持续修复2020年1-5月,全国房地产开发投资45920亿,同比-0.3%,降幅比1—4月份收窄3.0pct;施工面积762628万方,同比+2.3%,增速比1—4月份回落0.2pct;房屋新开工面积69533万方,同比-12.8%,降幅收窄5.6pct;房屋竣工面积23687万方,同比-11.3%,降幅收窄3.2pct。5月复工率的进一步回升,及宽货币带来土地成交的高热度,让建安、新开工与土地成交等指标持续回暖有支撑,随着项目完全复工,叠加各地方陆续出台各项帮扶政策支持,我们判断房地产开发投资在二季度后,三季度大概率会维持缓慢修复的向上趋势。 投资建议:5月行业各项指标继续回暖,均维持了良好的修复态势。当前,房地产板块估值处历史底部,回溯历史,估值底部对应基本面与政策的底部,现阶段行业基本面正持续修复,政策与货币环境均稳中有松,估值下行空间已较为有限,上行修复概率更高,建议积极把握当前板块估值修复期的投资机会。建议关注行业龙头:万科A、保利地产、融创中国;优质一线:旭辉控股集团、华夏幸福、新城控股。 风险提示:新冠疫情国内输入病例超预期,行业销售复苏不及预期。

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