华安证券–房地产行业点评报告:销售单月同比转正,开发投资稳中有升【行业研究】

【研究报告内容摘要】 销售单月同比转正,均价环比提升 1-5月,全国商品房销售额46269亿元、同比-10.6%,销售面积48703万平方米,同比-12.3%,降幅分别较前值收窄8.0和7.0个百分点。5月单月,商品房销售额14406亿元、商品房销售面积14730万平方米,单月同比分别达14.0%和9.7%,较前值分别提升19.0个百分点和11.8个百分点,单月同比年内首次转正。年初在疫情的影响下,售楼处关闭及人流冻结致商品房成交量迅速降至低点。随着复工复产的有序推进,各地支持政策由供给端向需求端过渡带来供需两侧协同改善。此前,受抑制的潜在需求及行业向合理中枢回归过程中存在的需求在5月迎来进一步释放。考虑到高基数效应及部分需求回补存在延迟(如返乡置业等),6月或出现短期修复幅度回调的可能性。展望下半年,三季度整体销量依旧以波动回归合理中枢为调整趋势,四季度不排除房企采取以价换量及加大推盘力度等方式促进成交以冲击全年销售目标的可能性。 价格方面,1-5月累计销售均价9500元/平方米,较前值增长1.3%;5月单月销售均价9780元/平方米,环比提升2.0%。单月销售均价提升的主要原因在于销量在城市能级与区域中出现结构性调整,东部、中部、西部和东北5月销量同比分别为14%、5%、13%和-16%。东北区域单月销量占比较低,东部及西部成交改善带动整体均价出现环比正增长。 土地市场温度略降,但依然维持正增长 1-5月,房地产开发企业土地购置面积4752万平方米,同比-8.1%,降幅较前值收窄3.9个百分点;土地成交价款2429亿元,同比7.1%,较前值提升0.2个百分点。5月,土地购置面积1601万方、土地成交价款730亿元,同比分别为0.9%、7.3%。5月土地市场热度虽较上月有所降温,但土地成交价款增速依然高于购置面积。从溢价率来看,5月百城土地溢价率14.84%,较前值微降0.91个百分点,一、二、三线城市溢价率分别为15.23%、13.14%和17.55%,较前值分别变动+10.27、-1.82和-6.28个百分点。土地市场余温依存,一方面体现房企抓住销售调整窗口期,积极补库存,以便在年内形成贡献销售增量的项目;另一方面也与外部成本下行、内部强化回款相一致。 到位资金持续改善,“内生”融资表现亮眼 1-5月,房地产开发资金来源合计62654亿元,同比-6.1%,降幅较前值收窄4.3个百分点;5月单月到位资金约15650亿元,单月同比由负转正达10.0%。从资金来源构成看,房企“内生性”融资方式中的定金及预收款、个人按揭贷款单月同比较前值分别提升16.7、15.6个百分点至6.7%、15.0%。5月房企信用债发行规模有所收缩,2020-2021年为行业债务集中偿付期,外部融资依然不容乐观。年初至今,2月和4月的5年期LPR报价分别调降5BP、10BP。融360数据显示年初至今首套房贷利率维持稳中有降的趋势,或进一步促进市场需求释放,内生性融资方式助推行业到位资金稳步改善。 开、竣工如期修复,开发投资维持韧性 1-5月,房屋新开工面积69533万平方米,同比-12.8%,降幅较前值收窄5.6个百分点。5月单月,新开工面积21765万平方米,单月同比较前值提升3.8个百分点至2.5%。1-5月,房屋竣工面积23687万平方米,同比-11.3%,降幅较前值收窄3.2个百分点。5月单月竣工面积约4401万平方米,同比6.2%。开工遵循“销售定方向、库存定弹性”的原则。截至2020年5月住宅去化周期约1.85年,已恢复至2016年12月底的水平,但依然处于2011年以来中低位。随着销量逐步修复及中低库存状态下房企下半年存在加推的可能性,新开工或延续弹性修复的趋势。1-5月,房地产开发投资45920亿元,同比-0.3%,降幅较前值收窄3.0个百分点。5月单月开发投资额12817亿元,单月同比8.1%,较前值提升1.1个百分点。开、竣工修复带动建安投资改善,土地投资短期滞后于土地成交,下半年投资端或维持韧性。 投资建议 受疫情的冲击,为配合“战疫”工作,年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进,行业基本面已出现持续修复。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。政策端,调控基调依然“以稳为主”;调控方式或以“因城施策”为主要方式、高频微调为常态节奏。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远,融资端由外源性杠杆向内生性融资的转变初见成效。站在当前时点,地产板块估值已处历史下沿,建议关注:(1)低估值、稳增长的规模型房企:万科A、保利地产、金地集团;(2)受益于边际改善的成长标的:金科股份、中南建设、阳光城;(3)A股物业板块优质标的:招商积余等。 风险提示 调控政策趋严,销售修复不及预期,资金端超预期收紧,疫情影响超预期等。[Table_

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