平安证券–地产行业动态跟踪报告:单月销售开工转正,投资延续回升【行业研究】

【研究报告内容摘要】 单月投资维持正增长,短期有望延续较高增速。2020年1-5月房地产投资同比下降0.3%,降幅较1-4月收窄3.0个百分点;其中5月单月同比增长8.1%,较4月提升1.1百分点。投资增速回升主要因土地购置费增速回升,以及开工复工持续推进、赶工程进度带来施工强度提升。分区域看,1-5月东部、中部、西部、东北部地区累计投资分别同比降0.1%、降6.8%、升5.6%、升0.5%。短期来看,开工赶工加速带来的施工强度提升,叠加土地市场升温、延期出让金补缴带来土地购置费增速修复,投资增速有望维持较高水平;中期随着新开工逐步放缓、土地市场趋于平稳,投资增速或将放缓,预计全年投资同比增5%左右。 单月新开工及竣工增速同比转正。1-5月新开工同比降12.8%,较1-4月收窄5.6个百分点;5月单月同比升2.5%,较4月(-1.3%)明显回升。短期来看,在房企赶工、赶年内推盘供货、三四线开工加速等因素推动下,单月新开工增速仍将延续回升;中期受楼市供应加大、去化率缓慢承压、库存持续累积影响,单月新开工增速或将回落,预计全年新开工同比降5-10%。1-5月竣工同比降11.3%,较1-4月收窄3.2个百分点;5月单月竣工同比增长6.2%,较4月(-8.8%)显著提升。考虑前期开工、销售高增,未来竣工回升趋势明确。全年来看,随着后续赶工带来的施工强度提升,预计竣工有望延续正增长。 销售同比大幅转正,短期高推盘与低基数形成支撑。1-5月全国商品房销售面积、销售额同比降12.3%、10.6%,降幅较1-4月收窄7.0和10.6个百分点;5月单月销售面积、销售额同比升9.7%、14.0%,较4月(-2.1%、-5.0%)大幅提升。5月单月销售均价9780元/平米,环比升2.0%,或反映高均价的一二线复苏力度更强。分区域看,东部、西部单月销售面积同比升13.8%、12.8%,增速较4月提高15.6、13.8个百分点,改善幅度靠前。短期来看,考虑供给放量、低基数与市场热度延续,成交有望维持高位;中期随着疫情积压需求与投资改善需求释放、三四线需求透支影响显现,后续需求端不确定性加大,叠加库存持续积累,预计楼市将缓慢降温。 土地市场热度延续,中期或趋于平稳。1-5月全国土地购置面积同比降8.1%,土地成交价款同比增长7.1%,增速较1-4月份提高3.9、0.2个百分点。5月单月土地购置面积同比增长0.8%,土地成交价款同比增长7.5%,增速较4月下降12.9、74.8个百分点。5月百城土地成交溢价率14.8%,较4月小幅下降0.91个百分点,仍处于2019年下半年以来较高水平。展望后市,财政压力下各地方供地数量及质量有望持续提高,同时资金友善、楼市转暖有助于房企保持拿地积极性,短期土地市场热度有望进一步延续;中期随着土地供应规模加大,加上资金改善及销售恢复放缓,预计下半年土地市场整体将趋于平稳。 资金环境持续改善,后续或进入平稳期。1-5月房企整体到位资金同比降6.1%,降幅较1-4月收窄4.3个百分点。受销售回暖影响,1-5月定金及预收款增速较1-4月提升5.9个百分点至-13.0%。流动性宽松下,1-5月国内贷款增速较1-4月提升2.0个百分点至-0.5%,个人按揭贷款增速较1-4月提升4.5个百分点至-0.9%。5月全国首套房贷利率5.32%,连续6个月下行。近期央行为打击资金空转套利等边际收紧流动性,但考虑经济仍处于弱复苏阶段,整体资金环境有望保持平稳友善状态。 投资建议:随着疫情影响逐渐消退,5月全国销售开工增速转正、投资延续回升。短期受各房企赶工提振,预计新开工增速有望继续回升、投资延续较高增长;销售随着供给端逐渐放量,短期亦有望维持高位。板块投资方面,短期建议关注低估值及中报超预期个股;中期随着楼市压力逐步加大,关注政策改善预期及年末估值切换带来的投资机会。个股方面建议关注:1)融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健集团、龙光地产、新城控股等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。 风险提示:1)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;2)基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市持续调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。

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