中国基金研究–对伦敦金融城和西区高端写字楼租金增长的预测:关于新冠病毒疫情的影响【宏观研究】

【研究报告内容摘要】 两个月前,我们发布了对伦敦金融城和西区写字楼租金增长的预测。而现在,由于对新冠病毒疫情的影响有了更全面的认识,我们重新评估了这两个区域高端写字楼市场的行情。对于包括中国在内的全球投资者来说,伦敦是一个重要的城市。我们当然也关注市场的信心、情绪和调查结果,但我们主要还是以我们自己的有力预测作为支撑点。自 3 月底开始实施强制的居家办公以来,新冠病毒疫情彻底改变了企业员工的工作方式。我们的预测结果表明, 2020 年伦敦西区的高端写字楼租金将出现负增长,即下滑 13.8%,而伦敦金融城的行情也将下滑 8.4%。通过下面的图 1 和图 2,我们用图表展示了我们对租金增长的预测,用蓝色和棕色表示我们修正后的租金增长情况。

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爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 研究报告 2020年6月 © CHINA FUNDS RESEARCH | 2020年6月 作者保留所有权利。未经CHINA FUNDS RESEARCH的明确书面同意,任何人不得对本文档进行复制、发行、转发、分发、传 播、销售、出版或用于制作音视频作品。 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 oXPBbYkUpXmMmO6MbPbRoMnNnPqQlOqQoQeRnMyRaQoMpPMYtPsMNZoPqQ 对伦敦金融城和西区高端写 字楼租金增长的预测:关于 新冠病毒疫情的影响 作者: Victor Chukwuemeka 博士(主任) China Funds Research 邮箱:info@chinafundsresearch.com 免责声明:本报告由China Funds Research编撰,仅代表China Funds Research的观点。 China Funds Research是一家涉及产品、金融和经济的独立研究咨询机构。虽然China Funds Research已尽全力确保本文所使用和引用的研究数据真实可靠,但不对其正确性做任 何保证。China Funds Research对任何错误或遗漏不承担任何责任。本报告仅作研究用途, 不构成投资建议,亦不用于招揽证券交易或投资交易。 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 摘要 两个月前,我们发布了对伦敦金融城和西区写字楼租金增长的预测。而现在,由于对 新冠病毒疫情的影响有了更全面的认识,我们重新评估了这两个区域高端写字楼市场 的行情。对于包括中国在内的全球投资者来说,伦敦是一个重要的城市。我们当然也 关注市场的信心、情绪和调查结果,但我们主要还是以我们自己的有力预测作为支撑 点。自3月底开始实施强制的居家办公以来,新冠病毒疫情彻底改变了企业员工的工 作方式。我们的预测结果表明, 2020年伦敦西区的高端写字楼租金将出现负增长, 即下滑13.8%,而伦敦金融城的行情也将下滑8.4%。通过下面的图1和图2,我们用 图表展示了我们对租金增长的预测,用蓝色和棕色表示我们修正后的租金增长情况。 图1 图2 4.8 – 13.8 10.6 4.0 1.3 0.3 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 租金增长率 资源 : CBRE & Oxford Economics London West End 历 史 预测 5.0 -8.4 1.7 3.7 1.2 0.3 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 2012201320142015201620172018201920202021202220232024 租金增长率 资源: CBRE & Oxford Economics London City 历史 预测 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 2020年6月12日,英国宣布其4月份GDP下降20.4%,加上前一个月5.8%的降 幅,表明英国经济出现了大幅收缩。这对就业造成了压力,许多大型企业宣布裁员, 小企业艰难生存。英国经济主要依赖于小型企业,虽然政府在疫情期间为这些企业提 供了短期支持,但从长远来看,这还不够。虽然预计疫情带来的经济冲击将是短暂的, 但是由于许多人失业了,并且从国外前往伦敦的旅行仍受到限制,因此我们预测这两 个区域2020年的租金增长均将出现显著下滑。 我们预计这两个区域的增长将在2021年获得修正。然而,2020年的大幅下滑将使得 5年租金平均增长率的预测值大大降低(伦敦西区为0.5%,伦敦金融城为0.3%)。 但是,如果不考虑2020年的高负增长率,伦敦西区在2021年的增长率为4%,而伦 敦金融城同一时期的增长率为1.7%。资本化率(收益率)与我们之前的预测大致相当, 并且我们预计在今年年底之前都不会有太大的变化。也就是说,只要在今年下半年或 明年年初不出现第二波新冠病毒大流行,那么随着伦敦的高端写字楼租金增长恢复到 正数,相关的行情有望实现快速复苏。 新的办公模式? 在过去的几个月里出现了一种强制性的新办公模式——在最新通讯技术的支持下,人 们开始在家办公,而不必经常通勤到办公室。那么,这会成为未来的常态吗?平均来 说,对居住在伦敦市中心之外的个人而言,在家里工作可以节省3个小时的时间,同 时还可以节省交通费,外出就餐费等。而且,他们还可以在家里享受更轻松的工作环 境。如果真是这样,再加上企业面临削减成本的压力,对办公空间的需求将会减弱。 当然,企业仍然需要拥有一个办公场所作为与客户进行面对面联系的地点,但是,普 通员工可能不需要每天都去办公室,而只是需要去参加必要的会议而已。 不过,伦敦的投资者早已投入了大量资金来升级办公室空间,以营造更友好的工作环 境。许多企业在办公场所增设了游戏室,配备了厨房和观影区域等,供员工放松。与 20年前相比,工作场所的环境已经变得更加友好,一些企业的员工也可能需要通过与 同事互动来建立人脉。一旦政府解除了对社交接触和人员流动的限制,届时我们将重 新审视租户和房东的信心和情绪。就目前而言,今年的剩余时间里,写字楼的租赁需 求将会是大幅下降的。 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 上一次经济危机期间伦敦的租金增长情况 本小节旨在阐述伦敦是如何在之前的经济冲击下迅速复苏的。图3和图4显示了金融 危机期间及之后伦敦西区和伦敦金融城的租金增长情况。 图3 图4 伦敦西区(图3)和伦敦金融城(图4)的图表显示出了相似之处。上图中的红线表示 金融危机后的复苏阶段。这一点与我们对新冠病毒疫情后的预测有惊人的相似性。图 9.4 5.7 0.0 8.1 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 租金增长率 资源 : CBRE London West End 包括金融危机( 2008 年和 2009 年) 复 苏 26.4 0.0 0.0 4.5 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 租金增长率 资源 : CBRE London City 包括金融危机( 2008 年和 2009 年) 复 苏 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 表显示,复苏速度很快,而且相当明显。在金融危机后,伦敦西区之所以得以复苏, 主要是因为许多公司开始拥抱新的技术,导致对办公场所的需求激增。金融中心(伦 敦城)是国际活动的枢纽,虽然其写字楼的租金在危机期间出现了负增长,但是,一 旦交易和信心恢复后,增长就变为了正数。 新冠病毒大流行与金融危机一样,是一次性的事件,但疫情可能会卷土重来。如果人 们仍然持有去办公场所工作的态度,也就是说企业和个人并没有改变他们对于工作方 式的观念,那么我们应该能够看到租金增长恢复到正常水平。但是,如果人们的工作 习惯发生了改变,那么这可能会影响到需求。而这些都将在未来几个月里得以验证。 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀]

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