中泰国际–金融街物业股份有限公司:新股报告【投资策略】

【研究报告内容摘要】 金融街物业是一家拥有25年以上经验的中国国有综合物业管理公司。根据中指院资料,公司在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年底,公司为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务,涉及在管建筑面积合共约1,990万平方米,其中40.8%位于北京地区,商务物业在管建筑面积约为800万平方米,在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。 中泰观点物管行业集中度不断提升:根据中指院的资料,物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至2019年的43.6%,预计2023年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%。此外预计中国物业管理行业在管物业的总建筑面积将于2021年增加至266亿平方米,而京津冀区域的复合年增长率约为3.2%。 经营业绩方面:2017至2019财年,公司营业收入分别为人民币7.6亿元、8.8亿元、10亿元,其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%,而在管建筑面积中分别有72.5%、69.1%及66.4%来自金融街联属集团所开发的物业;毛利率分别为19.2%、18.5%、19.2%,其中来自一线城市的物业毛利率高于整体水平分别为25.3%、23.6%及22.7%,而其处于下降趋势主因毛利率较低的一线城市住宅物业在管建筑面积所占比例上升所致;员工福利开支分别占销售及服务成本的36.9%、37.3%和36.8%;分包成本分别占销售及服务成本的40.8%、42.5%和45.7%;净利率分别为10.9%、10.5%、11.4%。 估值方面:按全球公开发售后的3.6亿股本计算,公司市值为25.8-27.2亿港元,低于港股同业平均水平。19年公司市盈率约为20.4-21.5倍,市净率约为2.51-2.56倍,低于行业平均水平。公司收入增速、毛利率略低于同业水平,但根据彭博市场预期对比宝龙商业(9909HK)20年PE为33.5倍、21年23倍;时代邻里(9928HK)20年PE为37.7倍、21年22倍,我们认为公司估值处于合理范围。此外我们统计近一年约12只物管类新股上市,仅有一只估值过高的时代邻里首日破发。基石方面引UBS、J-Stone等4家投资者,合计认购2,100万美元。此次稳价人为国泰君安国际,近一年共计10个项目,首日表现4涨3跌3平,综上所述我们给予其62分,评级为“申购”。 风险提示:: (1)市场竞争风险、 (2)行业政策影响、 (3)业务主要依赖母公司集团关系

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金融街物业(1502 HK)| 2020年6月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 香港股市|物业管理 金融街物业股份有限公司(1502 HK) 公司简介 金融街物业是一家拥有25年以上经验的中国国有综合物业管理公司。根据中指 院资料,公司在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年底, 公司为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务,涉及在管建筑面积合共约 1,990万平方米,其中40.8%位于北京地区,商务物业在管建筑面积约为800万平 方米,在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第4位。 中泰观点 物管行业集中度不断提升:根据中指院的资料,物业服务百强企业在管建筑面 积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至2019年的43.6%,预 计2023年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%。此外预计中国物 业管理行业在管物业的总建筑面积将于2021年增加至266亿平方米,而京津冀区 域的复合年增长率约为3.2%。 经营业绩方面:2017至2019财年,公司营业收入分别为人民币7.6亿元、8.8亿 元、10亿元,其中来自商务物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%,而在管建 筑面积中分别有72.5%、69.1%及66.4%来自金融街联属集团所开发的物业;毛利 率分别为19.2%、18.5%、19.2%,其中来自一线城市的物业毛利率高于整体水平 分别为25.3%、23.6%及22.7%,而其处于下降趋势主因毛利率较低的一线城市住 宅物业在管建筑面积所占比例上升所致;员工福利开支分别占销售及服务成本 的36.9%、37.3%和36.8%;分包成本分别占销售及服务成本的40.8%、42.5%和 45.7%;净利率分别为10.9%、10.5%、11.4%。 估值方面:按全球公开发售后的3.6亿股本计算,公司市值为25.8-27.2亿港元, 低于港股同业平均水平。19年公司市盈率约为20.4-21.5倍,市净率约为2.51-2.56 倍,低于行业平均水平。公司收入增速、毛利率略低于同业水平,但根据彭博 市场预期对比宝龙商业(9909 HK)20年PE为33.5倍、21年23倍;时代邻里 (9928 HK)20年PE为37.7倍、21年22倍,我们认为公司估值处于合理范围。此 外我们统计近一年约12只物管类新股上市,仅有一只估值过高的时代邻里首日 破发。基石方面引UBS、J-Stone等4家投资者,合计认购2,100万美元。此次稳价 人为国泰君安国际,近一年共计10个项目,首日表现4涨3跌3平,综上所述我们 给予其62分,评级为“申购”。 风险提示::(1)市场竞争风险、(2)行业政策影响、(3)业务主要依赖母 公司集团关系 同业比较 来源:公司资料,彭博,万得,中泰国际研究部;附注:1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素;2) 市盈率及市净率已考 虑上市后集资所得等因素 新股报告 中泰评分 单一项目评分:(20 分为满) 综合得分:(100 分为满) 公司成长性: 12 62 估值水平: 13 市场稀缺性: 13 保荐人往绩: 12 申购 市场氛围: 12 注:详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价: HK$7.16-7.56 总发行数股: 90百万H股 每手股数: 1,000股 公开发售: 9百万H股 每手费用: 约HK$7,636 国际发售: 81百万H股 公司市值: HK$25.8-27.2亿 截止认购日: 6月24日 保荐人: 国泰君安国际 分配结果日: 7月3日 发售后主要股东: 华融综合 35.64% 正式上市日: 7月6日 集资用途 以发行价中位数 HK$7.36计算,集资净额约6亿港元 战略收购、投资机遇、新设分公司 约60.0% 发展增值类服务业务 约20.0% 信息技术智能设施系统建设及升级 约10.0% 一般营运成本 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万人民币元) 2017 年 2018年 2019年 2017-2018 增长率 2018-2019 增长率 营业收入 757 875 997 15.7% 13.9% 毛利 146 162 191 11.0% 18.4% 经营溢利 109 115 139 6.2% 20.7% 年度溢利 83 92 113 10.7% 23.9% 毛利率 19.2% 18.5% 19.2% -0.8ppt 0.7ppt 经营利润率 14.4% 13.2% 14.0% -1.2ppt 0.8ppt 净利率 10.9% 10.5% 11.4% -0.4ppt 0.9ppt 经调整每股盈利(2019年) 0.35港元 发售后经调整每股有形资产净值 2.85-2.95港元 来源:公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月 31 日) 分析师 余浩樑(Albert Yu) +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 金融街物业 (1502 HK) 12/2019 25.8-27.2 11.1 13.9% 23.9% 11.4% 13.1% 35.8% 20.4-21.5 2.51-2.56 宝龙商业(9909 HK) 12/2019 106.03 18.38 35.0% 34.0% 11.0% 6.8% 19.7% 35.41 5.89 时代邻里(9928 HK) 12/2019 93.05 12.27 55.4% 51.6% 8.9% 3.7% 19.3% 71.95 9.49 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 金融街物业(1502 HK)| 2020年6月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 宝龙商业(9909 HK) 物业管理及代理 2019-12-30 9.50 52.2 90% 5.89% 17.34 82.5% 时代邻里(9928 HK) 物业管理及代理 2019-12-19 5.15 9.6 35% -5.24% 9.66 87.6% 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 中关村科技租赁(1601 HK) 金融 2020-01-21 1.52 4.8 100% 0.00% 0.93 -38.8% 隽思集团(1412 HK) 印刷及包装 2020-01-16 1.18 5.8 49% -6.78% 0.91 -22.9% 捷隆控股(1425 HK) 纺织及制衣 2019-11-28 0.40 13 21% 3.75% 0.41 1.3% 友谊时光(6820 HK) 游戏 2019-10-08 1.52 7 50% 0.00% 3.60 136.8% 羚邦集团(2230 HK) 出版媒体 2019-05-21 0.45 14.8 60% -31.11% 0.13 -71.6% 禅游科技(2660 HK) 游戏 2019-04-16 1.23 46.5 50% 30.89% 0.97 -21.1% 中国旭阳集团(1907 HK) 化工产品 2019-03-15 2.80 0.2 100% 0.00% 2.06 -26.4% 彼岸控股(2885 HK) 工业用品 2019-01-11 1.25 5.1 50% -25.60% 0.34 -73.2% 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市 表现 首日最高 表现 第二日收 市累计表 现 第三日收 市累计表 现 (HK$)首日收市 一手收益 (HK$)首日最高 一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% – – 400 650 IPO组合收益 24,173 30,244 IPO组合收益率 24.6% 30.8% 来源:彭博、中泰国际研究部;附注:组合收益率计算公式为一手收益除以一手认购本金,上述收益并未考虑认购费、经纪佣金、交易费等因素。(数据更新至 2020 年 6月 18日) 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 uZzVbYkUqUnNmR8O8QbRmOqQnPpPfQqQtNiNmNuN8OmNyQxNnOpPwMqQoR 金融街物业(1502 HK)| 2020年6月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 4 新股申购评级 以新股综合评分总得分为基准,从五方面来评估股份的投资价值: 1.公司成长性评分: 1-20分,20分为最高分 2.估值水平评分: 1-20分,20分为最高分 3.市场稀缺性评分: 1-20分,20分为最高分 4.保荐人往绩评分: 1-20分,20分为最高分 5.市场氛围评分: 1-20分,20分为最高分 综合评分总得分 =(市场氛围评分 + 公司成长性评分 + 估值水平评分 + 市场稀缺性评分 + 保荐人往绩评分)之总和 积极申购: 综合评分总得分 >= 80分 申购: 60分=< 综合评分总得分<80分 不申购: 综合评分总得分< 60分 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀 金融街物业(1502 HK)| 2020年6月19日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 4 / 4 重要声明 本报告由中泰国际证券有限公司(“中泰国际”)分发。本研究报告仅供我们的客户使用。本研究报告是基于我们认为可 靠的目前已公开的信息,但我们不保证该信息的准确性和完整性,报告内容仅供参考,报告中的信息或所表达观点不构成 所涉证券买卖的出价或询价。中泰国际不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任,除非法律法规有明确规定。 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。客户也不应该依赖该信息是准确和完整的。我们会适时地更 新我们的研究,但各种规定可能会阻止我们这样做。除了一些定期出版的行业报告之外,绝大多数报告是在分析师认为适 当的时候不定期地出版。本公司所提供的报告或资料未必适合所有投资者,任何报告或资料所提供的意见及推荐并无根据 个别投资者各自的投资目的、状况及独特需要做出各种证券、金融工具或策略之推荐。投资者必须在有需要时咨询独立专 业顾问的意见。 中泰国际可发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法, 并不代表中泰国际或附属机构的观点。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断,可随时更改 且不予通告。 我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观 点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的自营交易部和投资业务部可能会做出与本报告的建议或表达的意见 不一致的投资决策。 权益披露: (1)在过去12个月,中泰国际与本研究报告所述宝龙商业管理控股有限公司(9909 HK)有投资银行业务关系。 (2)分析师及其联系人士并无担任本研究报告所述公司之高级职员,亦无拥有任何所述公司财务权益或持有股份。 (3)中泰国际证券或其集团公司可能持有本报告所评论之公司的任何类别的普通股证券1% 或以上的财务权益。 版权所有 中泰国际证券有限公司 未经中泰国际证券有限公司事先书面同意,本材料的任何部分均不得 (i) 以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制 品,或 (ii) 再次分发。 中泰国际研究部 香港中环德辅道中189-195号李宝椿大厦6楼 电话: (852) 3979 2886 传真: (852) 3979 2805 爀攀瀀漀爀琀⸀洀礀琀戀愀渀椀挀⸀挀漀洀]

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