国金证券–万科A:销售和拿地同步提升【公司研究】_研报

【研究报告内容摘要】 事件 7月2日晚间,万科公布了2020年6月销售及近期新增项目情况数据。6月份公司实现合同销售面积501.5万平方米,合同销售金额733.7亿元。6月份公司新增加开发项目15个,无新增物流地产项目。 点评 6月销售快速增长,销售均价同比提升近8%:①公司6月合同销售面积为501.5万平方米,环比增长29.7%,同比增长2.5%;合同销售金额为733.7亿元,环比增长19.7%,同比增长10.5%。根据克而瑞数据,6月头部房企销售金额快速增长,碧桂园、恒大、万科单月超700亿元。②我们计算公司6月销售均价为14630元,同比增长7.8%。 5、6月全口径拿地金额逐步提升,预计下半年会进一步加大拿地力度。①公司6月总体拿地金额口径的权益比例为55%,较5月下降8.1ptcs。新增项目全口径计容面积215万平方米,环比增长22.9%。我们计算公司6月全口径拿地金额182.4亿元,环比增长10.5%。②由于拿地决策到披露流程仍有时滞,我们预计下半年将看到万科逐月加大拿地力度。③万科转让广信资产包50%股权,回收约390亿元资金将为万科扩大拿地规模带来有力的支持。 行业存货质量提升周期叠加万科重回规模路线的可能性:①5月份以来多个重点城市房价提升,房企迎来存货改善周期。②结合5、6月拿地力度逐步加大,叠加转让广信资产包带来资金支持等信号的释放,我们进一步明确万科将重回规模增长路径的判断。 投资建议 ①存货质量提升周期对股价的推动是持续的,我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。②我们认为万科目前逐步进入销售和拿地良性循环的过程,叠加此前万科转让广信资产包股权,可以判断万科下半年开始将进入一个规模扩张的新阶段。③我们维持对公司的盈利预测,重申“买入”评级,并维持37.08元目标价。 风险提示 房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。

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– 1 – 敬请参阅最后一页特别声明 市场价格(人民币): 28.39 元 目标价格(人民币):37.08-37.08元 市场数据(人民币) 总股本(亿股) 116.18 已上市流通A股(亿股) 97.15 流通港股(亿股) 18.94 总市值(亿元) 3,298.27 年内股价最高最低(元) 28.39/25.55 沪深300指数 4336 深证成指 12269 相关报告 1.《回收资金390亿,有望撬动新增销售 千亿-万科转让广信资产包股…》, 2020.6.30 2.《开发业务效率领先,料重回规模增长 -万 科系 列 研究 之开 发业 务 篇》, 2020.6.12 赵旭翔 分析师 SAC执业编号:S1130520030003 zhaoxuxiang@gjzq.com.cn 销售和拿地同步提升 公司基本情况(人民币) 项目 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 297,679 367,894 414,201 458,942 507,423 营业收入增长率 22.55% 23.59% 12.59% 10.80% 10.56% 归母净利润(百万元) 33,773 38,872 43,084 47,486 52,093 归母净利润增长率 20.39% 15.10% 10.83% 10.22% 9.70% 摊薄每股收益(元) 3.059 3.439 3.708 4.087 4.484 每股经营性现金流净额 3.11 3.96 -1.54 7.11 3.08 ROE(归属母公司)(摊薄) 21.68% 20.67% 18.04% 16.49% 15.16% P/E 7.79 9.36 7.66 6.95 6.33 P/B 1.69 1.93 1.38 1.15 0.96 来源:公司年报、国金证券研究所 事件  7月2日晚间,万科公布了2020年6月销售及近期新增项目情况数据。6 月份公司实现合同销售面积501.5万平方米,合同销售金额733.7亿元。6 月份公司新增加开发项目15个,无新增物流地产项目。 点评  6月销售快速增长,销售均价同比提升近8%:①公司6月合同销售面积为 501.5万平方米,环比增长29.7%,同比增长2.5%;合同销售金额为733.7 亿元,环比增长19.7%,同比增长10.5%。根据克而瑞数据,6月头部房企 销售金额快速增长,碧桂园、恒大、万科单月超700亿元。②我们计算公司 6月销售均价为14630元,同比增长7.8%。  5、6月全口径拿地金额逐步提升,预计下半年会进一步加大拿地力度。① 公司6月总体拿地金额口径的权益比例为55%,较5月下降8.1ptcs。新增 项目全口径计容面积215万平方米,环比增长22.9%。我们计算公司6月全 口径拿地金额182.4亿元,环比增长10.5%。②由于拿地决策到披露流程仍 有时滞,我们预计下半年将看到万科逐月加大拿地力度。③万科转让广信资 产包50%股权,回收约390亿元资金将为万科扩大拿地规模带来有力的支 持。  行业存货质量提升周期叠加万科重回规模路线的可能性:①5月份以来多个 重点城市房价提升,房企迎来存货改善周期。②结合5、6月拿地力度逐步 加大,叠加转让广信资产包带来资金支持等信号的释放,我们进一步明确万 科将重回规模增长路径的判断。 投资建议  ①存货质量提升周期对股价的推动是持续的,我们认为下半年房地产股票的 上涨可以持续。②我们认为万科目前逐步进入销售和拿地良性循环的过程, 叠加此前万科转让广信资产包股权,可以判断万科下半年开始将进入一个规 模扩张的新阶段。③我们维持对公司的盈利预测,重申“买入”评级,并维持 37.08元目标价。 风险提示  房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 24.55 27.77 30.99 190 703191 003200 103200 403 人民币(元) 成交金额(百万元) 成交金额 万 科A 沪深300 2020年07月03日 资源与环境研究中心 万 科A (000002.SZ) 买入(维持评级) 公司点评 证券研究报告 公司点评 – 2 – 敬请参阅最后一页特别声明 附录1: 图表1:2020年万科1月-6月销售情况 图表2:2020年万科1月-6月拿地情况 来源:Wind资讯,公告,国金证券研究所 来源:Wind资讯,公告,国金证券研究所 图表3:2020年万科1月-6月拿地权益比例情况 来源:Wind资讯,公告,国金证券研究所 135 00 140 00 145 00 150 00 155 00 160 00 165 00 170 00 0 100 200 300 400 500 600 700 800 一月 二月 三月 四月 五月 六月 合约销售金额(亿元) 合约销售面积(万平方米) 合约销售单价(元/平方米) 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 一月 二月 三月 四月 五月 六月 全口径拿地金额(亿元) 权益拿地金额(亿元) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100 % 一月 二月 三月 四月 五月 六月 拿地金额权益比例 拿地建筑面积权益比例 pWwWbYkUrVnNmNbRcMaQtRqQtRrRfQqQrOeRoOmP9PnNwPvPmNqMMYoMoO 公司点评 – 3 – 敬请参阅最后一页特别声明 附录2:三张报表预测摘要 损益表(人民币百万元) 资产负债表(人民币百万元) 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 主营业务收入 242,897 297,679 367,894 414,201 458,942 507,423 货币资金 174,121 188,417 166,195 159,849 207,112 224,670 增长率 22.6% 23.6% 12.6% 10.8% 10.6% 应收款项 164,682 245,913 237,482 268,720 294,769 322,648 主营业务成本 -160,080 -186,104 -234,550 -282,962 -326,863 -362,007 存货 598,088 750,303 897,019 1,039,568 1,106,215 1,218,231 %销售收入 65.9% 62.5% 63.8% 68.3% 71.2% 71.3% 其他流动资产 80,662 110,439 138,294 156,760 159,759 169,451 毛利 82,817 111,575 133,344 131,239 132,079 145,416 流动资产 1,017,553 1,295,072 1,438,989 1,624,897 1,767,856 1,935,000 %销售收入 34.1% 37.5% 36.2% 31.7% 28.8% 28.7% %总资产 87.3% 84.7% 83.2% 81.8% 80.4% 79.2% 营业税金及附加 -19,722 -23,176 -32,905 -26,609 -21,140 -23,069 长期投资 111,376 186,272 206,964 270,290 332,357 402,309 %销售收入 8.1% 7.8% 8.9% 6.4% 4.6% 4.5% 固定资产 8,121 13,447 16,580 16,539 16,623 16,844 销售费用 -6,262 -7,868 -9,044 -9,899 -10,969 -12,127 %总资产 0.7% 0.9% 1.0% 0.8% 0.8% 0.7% %销售收入 2.6% 2.6% 2.5% 2.4% 2.4% 2.4% 无形资产 3,710 10,214 12,726 16,854 20,055 23,317 管理费用 -8,866 -10,341 -11,018 -12,716 -14,090 -15,578 非流动资产 147,794 233,508 290,940 360,567 430,102 509,359 %销售收入 3.6% 3.5% 3.0% 3.1% 3.1% 3.1% %总资产 12.7% 15.3% 16.8% 18.2% 19.6% 20.8% 研发费用 0 -946 -1,067 -1,243 -1,377 -1,522 资产总计 1,165,347 1,528,579 1,729,929 1,985,464 2,197,958 2,444,359 %销售收入 0.0% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 短期借款 62,273 79,194 96,011 107,120 114,087 120,889 息税前利润(EBIT) 47,967 69,244 79,309 80,772 84,504 93,120 应付款项 768,357 457,283 519,691 611,019 693,957 772,367 %销售收入 19.7% 23.3% 21.6% 19.5% 18.4% 18.4% 其他流动负债 16,725 585,437 656,907 682,888 715,452 755,242 财务费用 -2,075 -5,999 -5,736 -5,168 -6,393 -7,180 流动负债 847,355 1,121,914 1,272,610 1,401,027 1,523,496 1,648,498 %销售收入 0.9% 2.0% 1.6% 1.2% 1.4% 1.4% 长期贷款 96,029 120,929 114,320 155,452 170,715 202,210 资产减值损失 -1,319 -2,354 -1,649 -3,128 -201 -337 其他长期负债 35,289 50,116 72,420 90,655 97,401 111,203 公允价值变动收益 0 87 -69 0 0 0 负债 978,673 1,292,959 1,459,350 1,647,134 1,791,612 1,961,911 投资收益 6,245 6,788 4,984 10,514 11,889 14,509 普通股股东权益 132,675 155,764 188,058 238,788 288,042 343,563 %税前利润 12.2% 10.1% 6.5% 12.6% 13.2% 14.4% 其中:股本 11,039 11,039 11,302 11,618 11,618 11,618 营业利润 50,813 67,499 76,613 82,989 89,799 100,111 未分配利润 77,172 91,725 95,352 125,511 158,751 195,216 营业利润率 20.9% 22.7% 20.8% 20.0% 19.6% 19.7% 少数股东权益 53,999 79,857 82,521 99,543 118,304 138,885 营业外收支 329 -38 -74 456 505 558 负债股东权益合计 1,165,347 1,528,579 1,729,929 1,985,464 2,197,958 2,444,359 税前利润 51,142 67,460 76,539 83,445 90,304 100,670 利润率 21.1% 22.7% 20.8% 20.1% 19.7% 19.8% 比率分析 所得税 -13,934 -18,188 -21,408 -23,339 -24,057 -27,996 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 所得税率 27.2% 27.0% 28.0% 28.0% 26.6% 27.8% 每股指标 净利润 37,208 49,272 55,132 60,106 66,247 72,674 每股收益 2.541 3.059 3.439 3.708 4.087 4.484 少数股东损益 9,157 15,500 16,260 17,022 18,761 20,581 每股净资产 12.019 14.110 16.639 20.553 24.792 29.571 归属于母公司的净利润 28,052 33,773 38,872 43,084 47,486 52,093 每股经营现金净流 7.513 3.107 3.963 -1.537 7.108 3.076 净利率 11.5% 11.3% 10.6% 10.4% 10.3% 10.3% 每股股利 1.281 1.570 1.861 1.112 1.226 1.345 回报率 现金流量表(人民币百万元) 净资产收益率 21.14% 21.68% 20.67% 18.04% 16.49% 15.16% 2017 2018 2019 2020E 2021E 2022E 总资产收益率 2.41% 2.21% 2.25% 2.17% 2.16% 2.13% 净利润 37,208 49,272 55,132 60,106 66,247 72,674 投入资本收益率 9.24% 10.46% 10.76% 8.70% 8.10% 7.52% 少数股东损益 9,157 15,500 16,260 17,022 18,761 20,581 增长率 非现金支出 3,867 6,222 7,275 8,321 6,027 6,791 主营业务收入增长率 1.01% 22.55% 23.59% 12.59% 10.80% 10.56% 非经营收益 -6,719 -7,231 -6,993 -8,659 -9,706 -12,424 EBIT增长率 30.36% 44.36% 14.54% 1.84% 4.62% 10.20% 营运资金变动 48,585 -13,963 -10,623 -77,628 20,009 -31,306 净利润增长率 33.44% 20.39% 15.10% 10.83% 10.22% 9.70% 经营活动现金净流 82,942 34,301 44,790 -17,861 82,577 35,734 总资产增长率 40.29% 31.17% 13.17% 14.77% 10.70% 11.21% 资本开支 -2,219 -5,849 -6,148 -6,353 -7,167 -8,454 资产管理能力 投资 -61,590 -62,521 -32,209 -63,506 -62,425 -70,320 应收账款周转天数 2.6 1.9 1.8 1.8 1.8 1.8 其他 12,196 1,005 9,730 10,514 11,889 14,509 存货周转天数 1,214.7 1,322.3 1,281.8 1,345.0 1,239.0 1,232.0 投资活动现金净流 -51,613 -67,364 -28,627 -59,346 -57,703 -64,265 应付账款周转天数 355.1 392.6 384.6 399.9 387.9 391.8 股权募资 14,254 19,491 11,814 20,571 16,014 19,056 固定资产周转天数 10.7 14.1 12.3 10.0 8.3 6.8 债权募资 63,942 61,181 -7,095 70,188 28,916 52,034 偿债能力 其他 -15,948 -27,997 -28,392 -19,898 -22,541 -25,002 净负债/股东权益 8.83% 19.90% 30.20% 46.75% 34.39% 36.10% 筹资活动现金净流 62,247 52,676 -23,673 70,861 22,389 46,088 EBIT利息保障倍数 23.1 11.5 13.8 15.6 13.2 13.0 现金净流量 93,576 19,612 -7,510 -6,346 47,263 17,557 资产负债率 83.98% 84.59% 84.36% 82.96% 81.51% 80.26% 来源:公司年报、国金证券研究所 公司点评 – 4 – 敬请参阅最后一页特别声明 市场中相关报告评级比率分析 日期 一周内 一月内 二月内 三月内 六月内 买入 0 0 0 0 17 增持 0 0 0 0 7 中性 0 0 0 0 0 减持 0 0 0 0 0 评分 0.00 0.00 0.00 0.00 1.29 来源:朝阳永续 市场中相关报告评级比率分析说明: 市场中相关报告投资建议为“买入”得1分,为 “增持”得2分,为“中性”得3分,为“减持”得4 分,之后平均计算得出最终评分,作为市场平均投资建 议的参考。 最终评分与平均投资建议对照: 1.00 =买入; 1.01~2.0=增持 ; 2.01~3.0=中性 3.01~4.0=减持 历史推荐和目标定价(人民币) 序号 日期 评级 市价 目标价 1 2020-06-12 买入 25.90 33.38~33.38 2 2020-06-30 买入 25.92 37.08~37.08 来源:国金证券研究所 投资评级的说明: 买入:预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上; 增持:预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%; 中性:预期未来6-12个月内变动幅度在 -5%-5%; 减持:预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 19.30 23.95 28.60 180703181003190103190403190703191003200103200403 成交量 人民币(元) 历史推荐与股价 公司点评 – 5 – 敬请参阅最后一页特别声明 特别声明: 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准,已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”(以下简称“国金证券”)所有,未经事先书面授权,任何机构和个人 均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发,或以任何侵 犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发,需注明出处为“国金证券股份有限公司”,且不得对本 报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料,但国金证券及其研究人员对这 些信息的准确性和完整性不作任何保证,对由于该等问题产生的一切责任,国金证券不作出任何担保。且本报告中 的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断,在不作事先通知的情况下,可能会随时调整。 本报告中的信息、意见等均仅供参考,不作为或被视为出售及购买证券或其他投资标的邀请或要约。客户应当 考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突,而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报 告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品,使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取 报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)咨询独立投资顾问。报告本身、 报告中的信息或所表达意见也不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议,国金证券不就报告中的内容对最终 操作建议做出任何担保,在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。 在法律允许的情况下,国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易,并可能为 这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。 本报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法,故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市 场实际情况不一致,且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》,本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级(含C3 级)的投资者使用;非国金证券C3级以上(含C3级)的投资者擅自使用国金证券研究报告进行投资,遭受任何损失, 国金证券不承担相关法律责任。 此报告仅限于中国大陆使用。 上海 北京 深圳 电话:021-60753903 传真:021-61038200 邮箱:researchsh@gjzq.com.cn 邮编:201204 地址:上海浦东新区芳甸路1088号 紫竹国际大厦7楼 电话:010-66216979 传真:010-66216793 邮箱:researchbj@gjzq.com.cn 邮编:100053 地址:中国北京西城区长椿街3号4 层 电话:0755-83831378 传真:0755-83830558 邮箱:researchsz@gjzq.com.cn 邮编:518000 地址:中国深圳福田区深南大道4001号 时代金融中心7GH ]

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